일상 속 소소한 법률 고민-공인중개사편

최근 방영된 슬기로운 의사생활 재미있게 보셨나요?

그 드라마에서 가장 짠 내 나는 캐릭터라면 도재학이란 캐릭터였죠. 그는 공인중개사를 믿고 전세 계약을 진행했습니다. 그런데 사법고시를 준비하여 법에 대해 나름대로 지식이 있는 사람임에도 알고 보니 월세를 전세로 둔갑한 사기를 당한 상태였고, 그 사실을 한 달 뒤 월세 독촉으로 알게 되어 더욱 짠 내 나는 캐릭터가 되었습니다.

그리고 유명 BJ인 양팡씨도 부동산 말만 믿고 계약했다가 부동산 소송에 휘말리기도 했죠.

이런 일들이 있다 보니 공인중개사들이 피해만 주는 인식이 강합니다. 그렇지만 그들도 보통의 자영업자들과 같은 소상공인 중 한 명입니다.

법률 사각지대 해소가 모토인 리걸팀톡에 문의를 하신 분 중 공인중개사의 이야기가 있어 이에 대한 법률적 해답을 소개하고자 합니다. 

마음씨 좋은 공인중개사분이 전셋집을 알아보는 손님을 모시고 집을 알아보러 다니셨고 집을 알아보면서 시간도 쓰고, 기름값도 쓰는 등 중개사로서의 본연의 서비스를 진행하였습니다. 그리고, 손님이 마음에 들어 하는 전셋집에 대해서 계약 기간, 계약 금액, 계약 일자 등 계약의 중요한 부분의 내용을 결정하여 가계약까지 진행되었습니다. 그러나 이틀 뒤 일방적으로 손님 쪽에서 일방적으로 전셋집 계약을 하지 못 하겠다고 하면서 공인중개사 비용을 주지 못 하겠다고 하였는데요.

마음씨 좋은 공인중개사분은 이미 제공한 중개 서비스에 대한 수수료를 적법하게 요구할 수 있는지 문의를 해 오셨습니다. 사실 공인중개사들은 한 번씩은 다 겪어봤을 법한 경우입니다.

과연 이 상황에 맞는 법률적 해답이 있을까요? 같이 알아보도록 하죠. 

어떤 문제가 발생하면 제일 권위있는 대법원이 내린 기존에 판례를 많이 찾아 보게 되는데요. 이 사안에서 판례의 태도에 따르면, 계약은 가계약이 아니라 본계약이 성립된 것으로 볼 여지가 매우 크다고 할 것입니다.

본계약 성립에 관한 판례의 태도는 아래와 같습니다.  

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결). 

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결).   

위 판례의 태도에 따르면, 중개대상물도 보여주고, 계약의 주요 조건이 확정된 본 사안의 계약은 본계약이라고 볼 수 있습니다.  

다만, 손님의 개인사정으로 인해 계약은 하되 계약금 일부를 추후 지급하기로 한 사안으로 보여집니다. 

따라서, 본 계약이 성립된 이상 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 

  다만, 실무상 가계약이라고 보는 경우에 가계약에 대해서는 중개업무가 완료되지 아니하였다고 보고, 중개수수료를 지급할 수 없다고 보는 것이 판례의 태도이니 이 점 유념하시기 바랍니다.  

  위와 같은, 상황임을 고객에게 주지 시키고, 원만하게 중개수수료를 합의하여 받으실 것을 추천드립니다.

 여러분 일상에 꼭 소송이 아니더라도 법률적인 근거를 찾아 문제를 해결해야 하는 일은 생각보다 많습니다. 그럴 때 빠르고 쉬운 그러면서 합리적인 리걸팀톡의 법률 자문을 받아보세요.

우리는 항상 여러분의 곁에 있습니다.